Как посевы в Max помогли снизить стоимость лида на 36% — кейс продвижения недвижимости в мае 2026 года

Пока одни скептически относятся к рекламе в Max, другие тестируют площадку и получают там дешевые лиды. В этом кейсе маркетолог агентства «Воронка» и участник партнерской программы eLama Анна Маевская подробно рассказывает, как в мае 2026 года благодаря рекламе в Max крупному застройщику удалось снизить стоимость лида на 36% по сравнению с Telegram. Разберем ключевые шаги стратегии, реальные результаты и главные инсайты — чтобы вы могли применить успешный опыт на практике.

Анна
Маевская маркетолог агентства Воронка

«Из‑за сложностей с доступом к Telegram часть аудитории перешла в Max. Как бы скептически люди ни относились к новому мессенджеру, аудитория в нем расширяется и активно потребляет контент, качественно взаимодействуя с рекламой. Max дает возможность достучаться до потенциальных покупателей, которые больше не используют Telegram.

Ранее мы уже запускали рекламу в Max для разных проектов — от стоматологий до недвижимости — и видели хорошие результаты. В сегменте недвижимости в последние месяцы Max показывал себя лучше, чем Telegram. Поэтому мы решили протестировать площадку как дополнительный канал продвижения в новом проекте и рассчитывали, что посевы в каналах привлекут потенциальных покупателей на сайт клиента — несмотря на высокую конкуренцию на рынке и специфику регионального спроса».

Исходные данные

Клиент: крупный девелопер федерального уровня с более чем 30‑летним опытом работы на рынке недвижимости России.

Что продвигали: один из проектов клиента в Астрахани — жилой квартал из 14 многоэтажных домов в центре города, в 10 минутах от набережной и кремля, с прогулочными бульварами, экодворами и зонами отдыха.

Куда вели аудиторию с рекламы: на сайт клиента с вариантами планировок.

Сроки продвижения: 12–22 мая 2026 года.

Цели продвижения:

• протестировать Max;

• получить валовые лиды по цене до 5000 руб. (это средняя стоимость лида по проекту в Telegram);

• выстроить эффективную воронку продаж от первого контакта через посевы до конверсии на сайте.

Бюджет: 76 693 руб.

Сложность кейса

Продвижение недвижимости в Астрахани имеет ряд особенностей:

1. Емкость спроса на покупку квартир ниже, чем в Краснодаре или других популярных регионах, где покупают квартиры в том числе жители центральных регионов. Основная аудитория — жители Астрахани и люди из близлежащих локаций.

2. Высокая конкуренция между застройщиками и необходимость предлагать особенно привлекательные условия, чтобы выделиться среди конкурентов, — например, выгодные ипотечные ставки.

Также усложняло задачу то, что в Max пока нет официального рекламного кабинета. Запускать здесь рекламу можно только через авторов каналов. Но проверять каналы на накрутку, вести длительные переписки с каждым администратором и контролировать выход постов вручную — долго и неудобно.

Поэтому мы решили автоматизировать процессы, запустив рекламу через платформу Telega.in, в чьем каталоге 10 000+ уже проверенных на качество контента и отсутствие накрутки каналов Max. Вся рутина от поиска каналов до маркировки и отчетности здесь автоматизирована, а 40+ фильтров и ИИ-помощник каталога помогают точно подобрать каналы под целевую аудиторию.

Стратегия и ход продвижения в Max

По нашему опыту, в зависимости от выбранной стратегии продвижения Max может быть эффективен:

• для прямых продаж;

• для сбора заявок с холодной аудитории на верхнем этапе воронки.

Но первый шаг при любой стратегии — определить целевую аудиторию, которой будет показываться реклама.

Целевая аудитория

Наши потенциальные клиенты — молодые семьи с 1–2 детьми, заинтересованные в улучшении жилищных условий и подходящие под условия семейной ипотеки 6% с субсидированием (4,5%), которые хотят улучшить условия жизни.

В продвигаемом ЖК есть все условия для этого: зеленые безопасные дворы с большим количеством площадок и игровых зон, школа и детский сад рядом, просторные продуманные планировки для больших семей.

Воронка продаж в Max

Воронка состояла из четырех этапов:

1. Посевы в пабликах Мах с акцентом на низкую ипотечную ставку и комфортный ежемесячный платеж на весь срок ипотеки.

2. Переход на сайт.

3. Прогрев аудитории с помощью презентации комплекса как объекта для комфортной семейной жизни.

4. Конверсия с сайта в заявку или звонок.

Подбор каналов

Мы выбрали стратегию максимального охвата аудитории. Поскольку формат посевов в Max только набирал обороты, и авторы каналов, у которых уже есть популярный канал в Telegram, не сразу зарегистрировались в Max и набрали аудиторию, было решено охватить все доступные каналы в Max по Астрахани и Астраханской области.

Каналы отбирали с помощью фильтров каталога платформы Telega.in:

• Каналы мессенджера Max;

• Гео канала (Астраханская область);

• Формат 1/24 (час в топе, 24 часа в ленте канала).

Всего мы сделали 20 размещений в 12 каналах. Посты выходили в два этапа — 12 и 20 мая.

Креативы

Перед основным запуском проводили A/B‑тесты креативов в регионе, на основе которых выбрали лучше всего отработавший вариант: рендер квартала, подчеркивающий масштабность застройки, и сильный оффер — доступный ежемесячный платеж на весь срок ипотеки и комфортные условия жизни, важные для нашего целевого клиента.

Этот креатив мы использовали не только в Max, но и на других площадках.

Результаты

За время кампании мы получили:

• 24 валовых лида стоимостью 3195 руб., что на 36% дешевле, чем лиды из Telegram;

• 82 270 просмотров рекламных постов;

• 320 переходов по ссылке, по данным платформы Telega.in;

• CPC — 239,67 руб.

По итогам кампании в Telega.in можно сформировать наглядный отчет в PDF-формате с результатами продвижения.

Также в отчете можно увидеть:

• отчет по каналам каждой тематике;

• самые охватные посты;

• посты с самой низкой ценой просмотра;

• самые кликабельные посты;

• посты с самой низкой ценой клика;

• рекомендации по оптимизации.

Инсайты и выводы

По итогам кампании мы получили два ключевых инсайта:

1. В Max живая и активная аудитория, заинтересованная в покупке недвижимости.

2. На площадке нет ботов: все полученные из Max заявки были «живыми».

На основе результатов кампании мы планируем:

• продолжать использовать Max как канал привлечения лидов;

• тестировать разные креативы и офферы для повышения конверсии;

• масштабировать кампанию, добавляя новые каналы и сегменты аудитории;

• отслеживать динамику стоимости лида и корректировать стратегию при необходимости.

5 советов для запуска рекламы в Max через Telega.in

Вот несколько советов, которые помогут сделать запуск рекламы в Max эффективнее.

Совет 1. Не теряйте время, а тестируйте

Max — перспективная площадка с растущей аудиторией. Чем раньше вы начнете тестировать канал, тем больше шансов получить недорогие лиды до роста конкуренции. Лучше как можно раньше запрыгнуть в этот поезд и собрать все сливки.

Совет 2. Экспериментируйте с гипотезами

В каждом проекте работают свои уникальные схемы. Выдвигайте гипотезы (например, о влиянии разных офферов или форматов креативов), тестируйте их и анализируйте результаты.

Кстати, проверить креативы на реальной аудитории еще до запуска можно с помощью сервиса SplitTest, который бесплатно доступен клиентам eLama на маркетплейсе инструментов. Бесплатно подключить SplitTest и 70+ других сервисов →

Совет 3. Ориентируйтесь на целевую аудиторию

При выборе каналов учитывайте географию, интересы и поведение своей целевой аудитории.

Совет 4. Используйте сильные офферы

В условиях конкуренции важно предлагать привлекательные условия и указывать в креативах конкретные цифры и выгоды. Например, в рекламе недвижимости акцент на низкой ипотечной ставке или комфортном ежемесячном платеже может повысить отклик аудитории.

Совет 5. Отслеживайте метрики и оптимизируйте кампанию

Регулярно анализируйте:

• CPC и стоимость лида;

• количество переходов и конверсию;

• эффективность разных каналов и креативов.

На основе данных корректируйте настройки, отключайте неэффективные каналы и масштабируйте успешные связки.